Propriétaires Bailleurs : Faut-il encore opter en 2016 pour le régime de la location meublée non professionnelle ?

Bonjour à toutes et à tous,

Depuis le début de l’année 2016, nous entendons et pouvons lire que le régime fiscal très intéressant de la location meublée non professionnelle, grâce au système des amortissements comptables, pourrait être modifié et perdre de ces avantages.

Qu’est – il vraiment dans les faits ?

Un article des Echos en Février 2016 fait état qu’un comité inter – ministériel pencherait sur le sujet car le gouvernement aurait constaté que la location meublée est de plus en plus prisée, et que de nombreux propriétaires bailleurs transforment leur location nue en location meublée.

Cette mutation des locations nues vers la location meublée nuirait à la crise du manque de logements en France.

Il est surtout à noter que la location saisonnière notamment celle pratiquée sur des sites comme AIR BNB pose des problèmes à l’Etat pour des raisons fiscales (certains loueurs saisonniers ne déclarent pas forcément leurs revenus locatifs) et aussi et surtout aux Hôtels qui voient une concurrence puissante et que les hôteliers qualifient de déloyal.

La location meublée est plus flexible juridiquement que la location nue et surtout plus intéressante fiscalement car il est possible en optant pour le régime du réel, de procéder à un amortissement comptable du bien immobilier et du mobilier, en confiant sa comptabilité à un Expert – Comptable www.optionreel.com

Et donc le bailleur voit sa fiscalité minorée voir annulée car l’amortissement comptable gomme fiscalement ses revenus locatifs.

Il ressort ainsi que le gouvernement étudierait 2 pistes pour rééquilibrer les avantages nets de la location meublée par rapport à la location nue.

1) La première piste serait que régime Micro BIC pourrait passer de 50% à 40% et le régime du Micro Foncier (pour les locations nues) pourrait être augmenter de 30% à 40%.

Sachant que le régime du Micro BIC avait été déjà baissé de 71% à 50% en 2009, et que dès lors les loueurs en meublé ont commencé à opter pour le réel.

A noter que la société d’expertise comptable Option Réel a été le précurseur de ce conseil si avantageux : passer du régime Micro BIC au régime réel. Ce conseil a été ensuite repris par de nombreux experts comptables.

Il paraît donc certain que si le Micro BIC baisse à nouveau, les gens opteront encore plus qu’avant pour le régime du réel. Ce qui paraît illogique si le gouvernement modifiait seulement le régime Micro BIC.

Cela dit, avec le gouvernement en place, tout est possible.

2) La 2ème piste envisagée par le gouvernement serait donc de toucher aussi au régime réel.

Comment ? 

En obligeant les loueurs en meublé au réel de devoir réintégrer les amortissements comptables déduits fiscalement lors de la période de location du bien. Ce qui augmenterait la plus value en cas de revente. Ce calcul de réintégration des amortissements comptables serait réalisé par l’Expert – Comptable en charge des déclarations fiscales du Loueur en meublé.

Cela n’est pas le cas aujourd’hui car les loueurs en meublé non professionnels bénéficient du régime fiscal des particuliers en cas de revente (22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les contributions sociales).

Problème ?

Si le gouvernement décide de faire cela et de modifier le calcul de la plus-value de revente des Loueurs en meublé non professionnels, il va se heurter à plusieurs points :

– Est ce qu’il y aura quand même un système d’abattement avec une période de détention du bien locatif ?

Si c’est le cas, le réel en location meublée restera toujours aussi intéressant.

– Est ce que cela serait appliqué également pour les investissements en location meublée en résidences de services ?

Si c’est le cas, quid des résidences de services ?

Le gouvernement va se confronter au lobby des promoteurs immobiliers qui construisent de plus en plus des résidences de services (étudiantes, séniors, EHPAD, tourisme) cf. L’expert – comptable de la location meublée en résidences de services www.immokip.com

D’autant que la faible croissance en France repart en 2016 grâce notamment à l’immobilier neuf !

Du coup, le gouvernement distinguera t’il les résidences services et les biens classiques en location meublée ? Rien n’est sûr et il serait complexe de le faire.

Et qui plus est, nous entrons dans une année électorale, et le gouvernement affiche déjà des signes de cadeaux fiscaux pour séduire et promet de ne pas augmenter les impôts. Cette mesure serait perçue comme une augmentation d’impôt. Les loueurs en meublé en France représentent quand même plusieurs centaines de milliers de personnes.

Notre conseil est donc très simple : continuer à choisir le régime de la location meublée et opter pour le réel. 

Et bien sûr avec Option Réel, l’Expert – Comptable de la location meublée et saisonnière. Notre équipe de comptables LMNP est là https://www.optionreel.com/expert-comptable-lmnp-equipe

• Déclarer votre meublé, vous enregistrer auprès du Greffe, établir votre P0i

• Vous conseiller, vous renseigner sur la fiscalité de la location meublée

• Etablir votre comptabilité et votre bilan de location meublée (déclaration BIC 2031 et 2033)

• Vous indiquer les éléments à reporter dans votre déclaration d’impôt

Vous pourrez également bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en passant par votre Expert – Comptable OPTION REEL grâce à l’adhésion à un Centre de gestion agréé.

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Ou envoyez un mail à l’adresse contact@optionreel.com

Bon été !!!