LMNP vs LMP : les nuances de l’investissement locatif
Les statuts LMP (Loueur Meublé Professionnel) et LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s’adressent aux propriétaires qui souhaitent louer leur(s) bien(s) en meublé. Mais lorsqu’il s’agit de choisir entre les 2 statuts, la compréhension de leurs subtilités fiscales est cruciale pour en maximiser les avantages.
- Le LMNP pour les particuliers :
Le LMNP est spécifiquement conçu pour les particuliers qui souhaitent investir dans la location meublée. Pour être éligibles, les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000 euros ou rester inférieur aux revenus d’activité net du foyer. Cette option offre une certaine souplesse aux investisseurs particuliers en termes de gestion et de fiscalité.
Implications fiscales du LMNP :
– Sous le régime du LMNP, les revenus locatifs seront imposés selon les régimes fiscaux de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) à titre particulier. En fonction des annuels, le loueur en meublé pourra soit être soumis au régime micro-BIC, soit au régime réel : celui-ci offre des avantages fiscaux supplémentaires liés à déduction des charges réellement supportées et au mécanisme d’amortissement qui va réduire ou éteindre les revenus imposables.
– La gestion du déficit : il sera imputé uniquement sur les revenus locatifs, et reportable 10 ans.
– Le régime des plus-values : comme pour les particuliers, le LMNP bénéficie d’une exonération totale si la durée de détention s’élève à 30 ans et plus.
- Le LMP pour les professionnels :
Il s’applique dès que les revenus locatifs annuels dépassent 23 000 euros OU excèdent le total des autres revenus d’activité du foyer fiscal. Ce statut engendre cependant une fiscalité et des cotisations spécifiques liées à une activité de location meublée à titre professionnel.
Implications fiscales et sociales du LMP :
– Le régime fiscal est aussi celui des BIC, avec un seuil pour l’application du régime du réel.
– Une différence majeure avec le LMNP réside dans la possibilité d’imputer le déficit sur le revenu brut global sans limitation (hors amortissements), offrant ainsi une certaine optimisation fiscale.
– Le loueur en meublé professionnel est, depuis 2021, assujetti aux cotisations sociales : 35% à 40% des bénéfices réalisés.
– Le régime des plus-values : le régime des professionnels s’applique, avec des variations en fonction du montant des loyers et de la durée de détention du bien.
En conclusion, ces nuances soulignent l’importance d’une réflexion approfondie et de la consultation d’experts pour maximiser les avantages fiscaux d’un investissement locatif en meublé.
