LMNP – Démembrement de propriété

Dans le cadre de votre activité de location de logement meublé, vous pourriez-être tenté de donner la nue –propriété à vos descendants, ceci afin d’anticiper la transmission de votre patrimoine.

Pour autant, la fiscalité de l’exploitation de votre bien suite à ce démembrement, sera impactée par ce passage chez le notaire, directement via l’amortissement.

Pour rappel, lorsque vous détenez la pleine propriété d’un logement loué meublé, l’amortissement de votre bien est calculé sur le coût d’acquisition.

Suite à la transmission de la nue-propriété à vos enfants, ce n’est plus ce coût qui sert de base amortissable, mais la valeur de l’usufruit fiscal conservé par le donateur.

Comment se calcul cet usufruit fiscal ? En fonction de l’âge auquel vous transmettez votre bien (en cas de poursuite d’exploitation d’un bien lors du démembrement).

Cette valeur est déterminée par le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts.

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006310173/

Cette valeur sera ensuite amortie sur l’espérance de vie de l’usufruitier, fixée par l’INSEE sur la table de mortalité.

Exemple :   une femme de 65 ans donne l’usufruit à ces enfants d’un bien dont la valeur retenue par le notaire lors de ce démembrement est de 150.000€. Son usufruit fiscal sera de 40%, soit 60.000€ qui seront amortis sur 23 ans.

L’amortissement déduit des loyers sera donc de 2608.70€ par an contre 4845.18€ en pleine propriété.

Notre équipe Option Réel est à votre disposition pour analyser avec vous votre situation et vous conseiller.

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