Le choix de la location meublée après le dispositif Robien

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Si vous disposez d’un bien immobilier acquis entre 2003 et 2008 sous le régime de la loi Robien, vous pouvez décider, à la fin de la période d’engagement de location nue de 9 ans, de louer votre bien en meublé ou de le vendre.

Pour guider votre choix, il est utile d’estimer le rendement actuel de votre bien et la plus ou moins-value de sa vente, sans oublier qu’une résidence de plus de 10 ans nécessite des travaux de rénovation.

La location meublée, plus rentable qu’une location nue, doit répondre à un marché qui existe dans les grandes et moyennes villes, les centres villes, les villes étudiantes ou touristiques. La surface du bien est également importante. Il s’agit traditionnellement de studios ou de 2 pièces.

Le passage en location meublée est privilégié par des avantages fiscaux et une souplesse juridique. Lorsque le passage en meublé est décidé, il y a des vérifications préalables, des formalités et aménagements à effectuer.
Je vais vous expliquer les étapes, avantages fiscaux et formalités pour ce faire.

Avantages fiscaux

Devenir Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peut s’avérer très judicieux sur le plan fiscal :

    • Les revenus locatifs seront imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels ou Commerciaux (BIC) et non plus dans la catégorie des revenus fonciers.

 

    • Le LMNP pourra amortir comptablement son bien immobilier sur une durée de 30 ans et ainsi ne pas payer d’impôts sur le revenu ni de contributions sociales sur les loyers perçus.

 

    • Le LMNP pourra déduire du résultat fiscal les charges engagées dans le cadre de l’exploitation (dont les frais financiers et l’amortissement du bien loué).

 

  • Les déficits de LMNP non issus d’amortissements sont reportables pendant 10 ans sur les bénéfices de LMNP, les déficits issus d’amortissements sont reportables sans limitation de durée.

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Deux limites fiscales de LMNP existent :

    • Non imputation des déficits de LMNP sur le Revenu Global, qui restent toutefois reportables.

 

  • Les biens en location meublée sont assujettis à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) évaluée sensiblement entre 60 € à 300 euros par an et par bien loué. Néanmoins elle est une charge déductible, ostensiblement inférieure au gain réalisé entre location meublée et location nue.

Souplesse juridique

Depuis l’ordonnance du 8 juin 2005, il est possible de transformer un logement nu en logement loué meublé : Article L. 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH).

La durée du bail est libre. Elle ne peut toutefois être inférieure à un an lorsque le logement est destiné à être la résidence principale du locataire, à l’exception des locataires étudiants, pour lesquels la durée minimale est de neuf mois.

Le montant du loyer d’un meublé est libre et dépend de l’emplacement, de la surface, de l’état général et des prestations.

Vérifications préalables

Certaines vérifications au préalable s’imposent, sous peine de sanctions (Articles L.131-7, L.651-2, L.651-3 du CCH) :

    • Aucune disposition du règlement de copropriété ne doit interdire la location en meublé. Il faut donc vérifier en le lisant ou en demandant au syndic de copropriété.

 

    • la transformation du logement doit être soumise à une autorisation préfectorale lorsque, cumulativement :
      • Le loueur en meublé loue habituellement plusieurs meublés.

 

      • Les locaux se situent dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

 

    • Les locataires n’affectent pas les locaux à leur résidence principale.

Formalités et aménagements

    • Le passage d’une location nue à une location meublée, impose des formalités :

 

      • D’après la loi Alur, la rédaction d’un inventaire et d’un état détaillé du mobilier et des équipements doit être réalisée à la signature du bail.

 

      • Lorsque le logement est destiné à être la résidence principale du locataire la rédaction d’un contrat de location est obligatoire. Le contrat de bail permet de prévenir les litiges et toutes autres contestations.

 

  • Le logement sera considéré comme meublé lorsqu’il est prêt à être habité, décent et réellement meublé et équipé, notamment en électroménager, de manière suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

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