La location nue : Quels sont les aspects juridiques, fiscaux et déclaratifs ?

Bonjour à tous,

J’espère que vous avez passé de joyeuses fêtes de Noël.

Aujourd’hui, nous allons parler d’un thème très intéressant dans l’immobilier, celui de la location nue.

Vous louez en location nue, votre Expert – Comptable OPTION REEL vous détaille les spécificités de ce régime fiscal très prisé des propriétaires bailleurs.

Vous souhaitez faire et réussir un investissement immobilier en location nue, je vous invite à consulter le blog http://serialinvestisseur.fr/ de Paul SARRAZIN.

La location nue : aspects juridiques fiscaux et obligations comptables déclaratives.

A/ Définition de la location nue

La location nue représente la location d’un bien immobilier non meublé, ou vide, soumis à la loi du 06 juillet 1989, par opposition à la location meublée, non règlementée. Par non meublé, on entend généralement que le bien comprend au moins les sanitaires, une douche, un évier. Il peut s’agir de locaux d’habitation, de locaux d’activité ou de terrains.

B/ Aspects juridiques de la location nue

La présence d’un bail écrit

Comme vu précédemment, la location nue est régie par la loi du 06 juillet 1989, qui est d’ordre public, et qui vise à protéger les parties au contrat, laissant peu de place à l’improvisation. Un contrat de bail doit être mis en place entre les parties, par écrit.

Ainsi, le bail de location devra respecter des conditions de fonds strictes, et devra donc comporter à peine de nullité les mentions suivantes : identité et coordonnée des parties, date de prise d’effet et durée, description précise du logement, nature et destination du local, le montant du loyer.

Il sera annexé au bail de location l’état des lieux, ayant pour objet de permettre une parfaite information du locataire sur l’état du bien.

La durée de la location

La durée du bail est définie légalement, et sera de trois ans minimum, si le bailleur est un particulier ou une SCI. Le renouvellement du contrat de bail se fait par tacite reconduction.

Le dépôt de garantie

Si le bailleur exige le versement d’un dépôt de garantie, son montant doit obligatoirement figurer au sein du contrat de bail. Il ne peut pas être supérieur à 1 mois de loyer, hors charges.

Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à 2 mois (loyer payé trimestriellement par exemple). Toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie.

À noter : le montant du dépôt de garantie ne peut faire l’objet d’aucune révision en cours ou au renouvellement du bail.

Le délai de restitution du dépôt de garantie varie selon la date de signature du contrat de bail.

–          Bail signé avant le 27 mars 2014

Si le bail a été signé avant le 27 mars 2014, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la restitution des clefs par le locataire.

–          Bail signé depuis le 27 mars 2014

Si le bail a été signé depuis le 27 mars 2014, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, 2 mois si l’état des lieux de sortie révèle des différences avec l’état des lieux d’entrée. Le délai s’apprécie à compter du jour de la restitution des clés par le locataire qui peut les remettre en mains propres au bailleur ou à son mandataire (l’agent immobilier), ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception

Le montant du loyer

Le principe, c’est que la fixation du loyer est libre : le propriétaire détermine lui-même son loyer en tenant compte du marché (c’est-à-dire de l’offre et de la demande).

Dans un certain nombre de cas, le propriétaire doit tenir compte de la loi pour fixer son loyer.

Le décret d’encadrement de la hausse des loyers « Duflot » est entré en vigueur le 1er août 2012, pour une durée de 1 an, ce dernier a depuis été reconduit annuellement.

Depuis le 1er août 2012, le loyer des logements vides est, sauf exception, encadré dans 38 agglomérations. Cette mesure, dont l’objectif est de juguler la hausse des loyers, concerne tant les nouvelles locations (changement de locataire) que les renouvellements de bail (le même locataire reste dans les lieux). Concrètement, le propriétaire reste libre de fixer le loyer lorsque le logement est loué pour la première fois. En revanche, par la suite, en cas de changement de locataire, il ne peut augmenter son loyer et doit appliquer au nouveau locataire le loyer en vigueur avec le précédent. Il peut malgré tout indexer le loyer sur l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). Nous allons voir un peu plus loin plus en détail l’encadrement de la hausse des loyers.

Les règles relatives au préavis

La fin du bail peut être donnée par l’une ou l’autre des parties. Le locataire devra adresser son congé par lettre recommandée avec accusé de réception 3 mois avant son départ, quant au propriétaire, il devra l’adresser 6 mois avant la fin du bail souhaitée.

C/ Aspects fiscaux de la location nue

Les revenus tirés de la location vide constituent des revenus fonciers et sont soumis à l’impôt sur le revenu personnel du contribuable.

Il existe deux régimes d’imposition des revenus fonciers :

• Dans le cadre du régime forfaitaire, le résultat foncier est forcément bénéficiaire. En effet les frais et charges engagées sont réputés représentés par un abattement forfaitaire de 30% appliqué sur les loyers. Ce régime peut s’appliquer dès lors que les recettes locatives issus de location nue n’excèdent pas 15 000 €/an.

 

–          Dans le cadre du régime réel, sur option ou obligatoirement si les revenus fonciers excèdent 15 000 €/an, vous avez la possibilité de déduire les frais et charges payées pour le bien mis en location, poste par poste, pour leur montant réel. Viennent ainsi en déduction des loyers perçus, les travaux, les charges de copropriétés, les primes d’assurances, et frais financiers. Cependant il ne sera pas possible d’amortir le bien immobilier, sauf dispositif fiscal particulier.

L’option fiscale, permettant d’imposer ses revenus fonciers au régime du réel, n’a pas de formalisme particulier outre le dépôt de la déclaration N°2044 annexée à la 2042.

Cette option est valable 3 ans, période durant laquelle les revenus sont imposables au régime du réel obligatoirement, ensuite l’option est valable pour 1 an.

Si le résultat est un bénéfice, ce dernier s’ajoute aux autres revenus imposables passibles de l’impôt sur le revenu, et sera également soumis aux prélèvements sociaux.

Si le résultat est un déficit, celui-ci s’impute au revenu global annuel, dans la limite de 10 700 €, le solde étant reportable dans ces mêmes limites pour une durée de 10 ans, permettant ainsi de diminuer l’impôt sur le revenu à payer. Attention toutefois au sort des intérêts d’emprunts, qui ne peuvent être imputé qu’aux revenus fonciers, et non au revenu global imposable.

Attention : l’imputation sur le revenu global n’est toutefois définitive que si le contribuable maintient l’affectation de l’immeuble à la location jusqu’au 31/12 de la troisième année suivante l’année au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée. Par exemple, pour un déficit imputé sur le revenu global de l’année 2010, la location doit être maintenue jusqu’au 31/12/2013.

D/ Obligations comptables déclaratives de la location nue

Dans le cadre du régime forfaitaire, aucune déclaration spécifique n’est à effectuer : il suffit de reporter le montant brut des revenus fonciers, directement sur la déclaration d’ensemble N°2042, catégorie 4 : Revenus fonciers – Régime du Micro Foncier case 4BE.

Dans le cadre du régime réel, les contribuables sont tenus de souscrire un imprimé annexe à la déclaration N°2042. Il s’agit soit de la déclaration N° 2044 ou 2044 spéciale en cas de dispositif fiscal particulier. Cette déclaration fait ressortir le montant des produits réellement encaissés, ainsi que des charges réellement payées. Le résultat fiscal ainsi déterminé sera à reporter sur la 2042 catégorie 4 : Revenus fonciers – Régime du Micro Foncier case 4BA-4BB selon qu’il s’agisse d’un bénéfice ou d’un déficit.

Pour plus de renseignement, contactez notre équipe de comptables OPTION REEL ou appelez-nous au 01 83 79 80 81.

A bientôt