La transformation d’une location nue en location meublée

De plus en plus en de propriétaires bailleurs choisissent de louer en meublé plutôt louer nu (ou vide) notamment pour des raisons fiscales.

Et notre équipe OPTION REEL est là pour vous aider !

A/ Le changement d’un point de vu fiscal

Passer en meublé permet de bénéficier d’un nouveau régime d’imposition, souvent très intéressant :

La transformation aura pour premier effet de modifier la catégorie dans laquelle le revenu est imposé. En effet, les revenus locatifs seront alors imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels ou Commerciaux (BIC) et non plus dans la catégorie des revenus fonciers, le Loueur en meublé pourra bénéficier du régime réel et de ses avantages fiscaux, notamment de la déductibilité des amortissements comptables de l’immobilier et du mobilier.

Lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.

Lorsque cette condition n’a pas été respectée, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause par l’administration fiscale.

Si un déficit foncier sur le bien visé par le changement, avait été constaté lors des 3 derniers exercices fiscaux, le bailleur devra en informer l’Administration Fiscale et procéder au remboursement de l’économie d’impôt généré par ce déficit (si économie d’impôt il y a eu). Sans cela le bailleur devra patienter 3 exercices fiscaux avec un bénéfice foncier sur le bien locatif avant de le passer en meublé.

B/ Le changement d’un point de vu juridique

Avant l’ordonnance du 8 juin 2005, l’article L.631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation rendait impossible la transformation de logements nus en meublés. En effet, la règle était alors l’interdiction.

Depuis l’ordonnance du 8 juin 2005, il est possible de transformer, sans formalités administratives, un logement nu en logement loué meublé. Cependant, certaines vérifications au préalable s’imposent :

1. Aucune disposition du règlement de copropriété ne doit interdire la location en meublé. Il faut donc vérifier en lisant le Règlement de copropriété ou en demandant au syndic de copropriété.
2. La transformation du logement doit être soumise à une autorisation préfectorale en application de l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation lorsque cumulativement :

– Le loueur en meublé loue habituellement plusieurs meublés. Loi n°49-458 du 2 avril1949 (alinéa 1er de l’article 2) : « est considéré comme exerçant la profession de Loueur en Meublé, le bailleur qui loue habituellement plusieurs logements meublés… »

– Les locaux se situent dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. C’est notamment le cas à Paris en ce moment : la Mairie de Paris surveille les bailleurs qui pratiquent la location saisonnière sans autorisation, ces bailleurs risquent des amendes (cf. paragraphe suivant).

– Les locataires n’affectent pas les locaux à leur résidence principale. Par ailleurs, pour que le propriétaire puisse bénéficier du régime de la location meublée, il doit répondre à un certain nombre d’obligations, notamment celles liées à l’aménagement du bien locatif.

La législation (jurisprudence) précise que le local soit normalement ou suffisamment meublé pour disposer d’un minimum d’habitabilité de telle sorte que le locataire n’y ait à apporter que ses effets personnels. Outre les meubles indispensables (lit, chaises, la table, ustensiles de cuisine, linge de maisons…), le logement doit être correctement équipé en appareils électroménagers (réfrigérateur, plaque de cuisson…) pour pouvoir entrer dans la catégorie des logements meublés.

– Les locaux loués doivent obligatoirement être des locaux d’habitation. Ainsi, pour prétendre à cette classification, il convient de se référer aux dispositions légales qui qualifient la notion d’habitation. Celles-ci sont précisées dans les articles R111-1 à R111-17 du code de la construction et de l’habitation.

De plus, l’autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. Les critères d’appréciation de l’autorisation reposent sur des caractéristiques de marché des locaux d’habitation et la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logement. C’est le cas en ce moment avec la Mairie de Paris par exemple.

C/ La valeur d’acquisition à inscrire à l’actif du bilan

Lorsque un contribuable souhaite mettre en location meublée un bien immobilier, et souhaite opter pour le régime du réel, alors il est possible d’amortir le bien immobilier. A ce titre, il est nécessaire d’inscrire une valeur à l’actif du bilan.

	VALEUR VENALE	VALEUR D’ACQUISITION
Bien acquis depuis une certaine date n’ayant pas fait l’objet d’une activité de location meublée (soit RP soit Location nue)	Valeur vénale, amortissable à compter de la date de mise en location. (Soit estimation ISF, soit estimation CF succession, soit estimation agence)
Bien acquis depuis une certaine date ayant fait l’objet d’une location en MICRO BIC.	Valeur vénale, le bien est réputé avoir été amorti durant l’exercice de l’activité de location en MICRO BIC.
Bien ayant fait l’objet d’une mutation récente, (acquisition succession dans le but d’exercice d’une activité de location meublée.		Valeur d’acquisition, amortissable à compter de la date d’acquisition.

 

Article rédigé par Emma CAMPANA – Chef de Bureau IMMOKIP Compta / OPTION Réel

 Tel : 01 45 26 11 76

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