Démembrement de propriété et location meublée : les pièges à éviter

En quoi consiste le « démembrement de propriété » ?

Le démembrement de propriété́ a pour but de repartir les droits de jouissance d’un bien entre plusieurs personnes. On dissocie : l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Le nu-propriétaire est fiscalement transparent car toutes les dépenses (entretien, réparations, charges locatives, etc.) sont supportées par l’usufruitier-bailleur. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu locatif imposable (les loyers revenant à l’usufruitier).

L’usufruitier, qui a le droit d’utiliser le bien, a le pouvoir de conclure les baux d’habitation. Le droit de jouissance conféré́ à l’usufruitier signifie qu’il peut consentir, seul, un contrat de location.

Quelles sont les incidences fiscales ?

L’usufruitier perçoit les revenus générés par la location du bien, c’est-à-dire les loyers. Il est également tenu d’effectuer les réparations. Il est autorisé́, comme un bailleur classique, à opérer une déduction des charges et des frais qu’il aurait pu engager dans le cadre de la mise en location meublée du bien. Cela signifie qu’il pourra déduire de ses revenus non seulement les charges courantes liées à son activité́ de location meublée mais également les dépenses d’entretien ou de réparation.

Dans le cas où le loueur en meublé opte pour le régime du réel BIC , le droit d’usufruit est amortissable et génère une dotation annuelle déductible des loyers perçus . On notera que la valeur de l’usufruit est calculée en retenant un pourcentage de la pleine propriété, qui dépend notamment de l’âge du propriétaire ( article 669 du CGI).

Autrement dit , amortir un bien détenu en usufruit revient à amortir une fraction seulement de la pleine propriété. D’un point de vue fiscal , cela n’est pas optimal puisque le loueur en meublé ne peut se prévaloir de la totalité de l’amortissement comptable .

Quel est l’impact de ce mode de détention de l’immobilier dans le cadre de l’imposition à l’IFI  ?

Là encore, l’usufruitier est pénalisé puisque c’est lui qui doit déclarer à l’IFI le bien pour sa valeur en pleine propriété. Sauf dans de rares exceptions, il ne peut se prévaloir d’aucune décote..

Quels sont les alternatives possibles ?

Il est possible de bénéficier pleinement de l’amortissement d’un bien dans le cadre d’un démembrement de propriété.

La solution consiste à démembrer les parts sociales d’une SARL DE FAMILLE qui se porterait ensuite acquéreur de la pleine propriété du bien mis en location meublée. Dans ce schéma, la SARL DE FAMILLE étant pleinement propriétaire du bien, l’amortissement serait calculé sur la valeur en pleine propriété.

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