SCI ou SARL, IR ou IS ? Le guide pour choisir le bon régime fiscal
Vous vous lancez dans l’immobilier mais hésitez entre SCI et SARL, IR et IS ? Découvrons ensemble tous les détails pour faire le meilleur choix !
SCI à l’IR : Idéale pour la location nue.
Régime fiscal et imposition :
▶️ Régime micro-foncier (sous certaines conditions): abattement de 30% sur revenus fonciers < 15 000 €
▶️ Régime foncier réel : déduction des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, etc.)
Non soumise à la CFE si recettes < 100 000 €/an
Plus-values et transmission :
▶️ Régime des particuliers : 19% IR + 17,2% prélèvements sociaux (36,2% total) Abattements sur plus-value selon durée de détention (exonération totale après 30 ans)
▶️ Avantageuse pour la transmission (droits de succession sur la valeur des parts)
SARL à l’IR (familiale) : Parfaite pour la location meublée.
Régime fiscal et imposition :
Régime BIC-réel : déduction de toutes les charges et amortissements
▶️Soumise à la CFE
Statuts fiscaux :
▶️ LMNP : si recettes < 23 000 € ou < aux revenus d’activité net du foyer
▶️ LMP : si recettes > 23 000 € ET > aux revenus d’activité net du foyer
Plus-value à la revente :
▶️LMNP : régime des particuliers (idem SCI à l’IR)
▶️ LMP : régime des professionnels (plus complexe, pas d’exonération totale)
▶️ Flexibilité : Permet de basculer à l’IS ultérieurement si besoin
SCI ou SARL à l’IS : Location nue et/ou meublée.
Régime fiscal et imposition :
▶️ Imposition des bénéfices : 15% jusqu’à 42 500 € puis 25% au-delà
▶️ Flat Tax de 30% sur les dividendes (12,8% IR + 17,2% prélèvements sociaux)
▶️ Soumise à la CFE (sauf locations nues avec recettes < 100 000 € / an) et à la CRL (Contribution annuelle sur les revenus locatifs)
▶️ Déduction des charges et amortissements (y compris sur le bâti)
Plus-value à la revente :
▶️ Soumise à l’IS (15% jusqu’à 42 500 € puis 25%), majorée des amortissements pratiqués
Conseils pour faire le bon choix :
– Évaluez votre situation fiscale personnelle et vos objectifs à long terme
– Comparez les taux marginaux d’imposition (IR) vs taux fixe (IS) selon votre situation
– Anticipez l’évolution de vos revenus et de votre patrimoine
– SCI à l’IR : idéale pour les petits investisseurs en location nue
– SARL à l’IR : parfaite pour la location meublée et le statut LMNP/LMP
– IS : avantageux pour les revenus locatifs importants et l’optimisation fiscale
– Pensez à la transmission : l’IS offre plus de flexibilité patrimoniale
Chaque investisseur a ses propres objectifs. Une analyse approfondie avec un expert-comptable est fortement recommandée pour optimiser votre stratégie fiscale et patrimoniale.
Alors, quelle option choisir ?
Pour cela contactez nos Experts Comptables et Conseillers Option Réel, spécialistes de la fiscalité immobilière au 01 83 79 80 81
